VIIENDA KOOSSEISU

OTSUS

Haapsalu,			30. mai 2008 nr 219

Detailplaneeringu kehtestamine 
(Sadama tn 30, Haapsalu)

Detailplaneering (Sadama tn 30, Haapsalus) algatati Haapsalu Linnavolikogu 26.05.2006 otsusega nr 59. Planeeringu eesmärk on Sadama tn 30 ärikrundile ehitusõigus- ja hoonestustingimuste seadmine äri-ja korterelamute ehitamiseks.
Lähteülesannet muudeti Haapsalu Linnavolikogu 26.01.2007 otsusega nr 98 võttes arvesse Haapsalu Linnavolikogu poolt 24.11.2006 otsusega nr 84 kehtestatud üldplaneeringu seisukohti, kus hoonestuse lubatud kõrguseks oli kolm korrust.
31.10.2006 toimus planeeringu eskiislahenduse avalik arutelu, kus nõustuti planeeringu ettepanekutega ja otsustati jätkata planeerimist esitatud eskiisi aluseks võttes. OÜ Alkranel-i poolt viidi läbi planeeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine.
Nõuetekohaselt kooskõlastatud planeering võeti vastu Haapsalu Linnavalitsuse 23.05.2007 korraldusega nr 400 ja avalik väljapanek toimus 1.-15.10.2007. Planeeringu kohta esitati kollektiivne vastuväide 8 linnakodaniku poolt. Kirjas väidetakse, et planeeringu koostamisel on rikutud mitmeid seadusi. 12.11.2007 korraldati linnavalitsuses avalik arutelu, kus vaide esitajad jäid oma seisukohtade juurde. Linnavalitsus tegi planeerijale ettepaneku, korrigeerida planeeringu arhitektuurseid hoonestustingimusi. Olulisem muudatus on planeeringusse lisatud arhitektuurikonkursi nõue, et saada hoonetele parim lahendus. Vaidega planeering esitati 15.04.2008 Lääne maavanema järelevalvesse. 29.04.2008 toimus Lääne Maavalitsuses vaidlevate osapoolte ärakuulamine. Arutelul jäid mõlemad pooled oma seisukohtade juurde. Järelevalve tulemusel jõudis maavanem seisukohale, et Sadama tn 30 detailplaneeringu menetlemisel on Haapsalu Linnavalitsus täitnud seadustest tulenevaid nõudeid. Planeering vastab linna üldplaneeringule.

Võttes arvesse eelnevat ning otsusele lisatud seletuskirja ja juhindudes planeerimisseaduse § 24 lg 3, § 25 lg 4 ja 5, § 26 lg 1, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, § 22 lg 1 p 33 ning haldusmenetluse seadusest, Haapsalu Linnavolikogu otsustab:

1.	Kehtestada Sadama tn 30 krundi detailplaneering Haapsalus (joonis lisatud).

2.	Linnavolikogu kantseleil teha otsus teatavaks Haapsalu Linnavalitsusele, kellel saata otsuse koopia punktis 1 nimetatud detailplaneeringu kehtestamise kohta koos detailplaneeringu projektiga Lääne maavanemale ja koos planeeringu projektiga Maa-ameti Lääne katastribüroole (Ehte 9, 90509 Haapsalu).

3.	Linnavolikogu kantseleil avaldada ühe kuu jooksul peale otsuse jõustumist teade detailplaneeringu kehtestamise kohta ajalehes Lääne Elu.

4.	Otsus jõustub avalikustamisega.

5.	Planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks on igal isikul õigus ühe kuu jooksul, arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest, pöörduda kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi.

Andreas Rahuvarm
Volikogu esimees

SELETUSKIRI
Eelnõule „Detailplaneeringu kehtestamine (Sadama tn 30)”

Kehtestamisele esitatav planeering käsitleb Sadama tänava äärset poolsaarena Tagalahte ulatuvat endist KEK-i jahtklubi krunti Sadama tn 30, Rannarootslaste muuseumi esist Sadama tänava laiendust ja mereranda kuni Holmi tänavani.

Planeeringu algatamise ettepaneku tegi linnale krundi omanik OÜ Pool ja Pool. Planeeringu koostaja on arhitektuuribüroo K-Projekt.

Eripäralise asukohaga Sadama 30 krundil on asunud Haapsalu vana sadam oma toeka sadama hoonega. Kuna tänaseks on meri selles piirkonnas suhteliselt madal, siis on sadamakaid küll ära kasutatud ja planeeritud väiksemate meresõidukite sildumiseks, kuid tõsisema sadama rajamiseks puuduvad vajalikud tingimused.
Linna üldplaneeringus antud krundile sega sihtotstarve – äri- ja elamumaa ja lubatud suurim korruselisus on kolm.
Planeeritav ala asub Holmide muinsuskaitseala kaitsevööndis ja miljööväärtuslikul alal.

Planeeringuga tehakse ettepanek ehitada krundile kaks kuni kolme korruselist esindusliku  arhitektuuriga korterelamut. Suurim korterite arv kahe maja peale on 33, parkimine organiseeritakse omal krundil. Majad peavad olema liigendatud nii vertikaalis kui horisontaalis. Suurim lubatud kõrgus on 12 m. Kuna tegemist on üleujutusalaga, on krundi hoonestusala kavandatud tõsta +2.2 meetrile. Keskkonnaministri nõusolekul on ehituskeeluala vähendatud kaide tsoonis 7,7 m ja ülejäänud planeeringualal 10 meetrini. Kaldapealsel asub avalik kallasrada, mida planeeringuga on ette nähtud laiendada.
Hoonete parima arhitektuurse lahenduse saamiseks tuleb korraldada vähemalt kolme osavõtjaga arhitektuurikonkurss.

Sadama tänavale Rannarootsi muuseumi ette on kavandatud 28 kohaline avalik parkla.
Kaldapromenaadiks moodustuva üldmaakrundi suuruseks on 2764 m2. Kaldakindlustus ning kaid rajatakse betoonist (järsud kaldad) ja maakividest (lauged kaldad).

Planeeringu eskiislahenduse avalikul arutelul, millest võtsid osa planeeritava krundi naaberkruntide omanikud, oldi põhilahendusega päri. Eskiis võeti aluseks edasisel planeerimisel.
OÜ Alkranel viis läbi keskkonnamõju strateegilise hindamise. Kooskõlastatud planeering võeti vastu ja peale keskkonnaministri nõustumist ehituskeeluala vähendamisega töö avalikustati.

Avalikustamise ajal esitasid kaheksa linnakodanikku ühise vastuväite planeeringule. Väideti, et planeeringumenetlus ja -lahendus rikub mitmeid erinevaid seadusi. Lahendust ei peetud antud asukohta sobivaks ja tehti ettepanek planeerida vähendamata ehituskeeluvööndisse miljöösse sobivam hoonestus: maksimaalselt kaks korrust, kõrgusega 7,7 meetrit, viilkatus ja kuni 12 elukohta.

Avalikul arutelul jäädi samadele seisukohtadele. Linnavalitsus ei võtnud arvesse tehtud ettepanekut ja suunas planeeringu peale arhitektuurinõuete täpsustamist ja konkursinõude lisamist planeeringu maavanema järelevalvesse. Maavanema juures toimunud osapoolte ära kuulamisel kompromisse ei saavutatud ja mõlemad pooled jäid oma seisukohtade juurde.
Maavanema seisukoht planeeringu osas on, et linnavalitsus ei ole planeeringu menetlemisel seadusi rikkunud.

Detailplaneeringu menetlemisel on arvestatud järgnevaid asjaolusid:

•	Antud piirkonna miljööväärtuslikkus seisneb mereäärse hoonestuse mitmekesisuses. Antud piirkonnas on merekaldale ehitatud mitte kindlal ehitusjoonel tihedalt paiknenud madalaid viilkatusega puitelamuid, vaid enamus kunagisest hoonestusest paiknes vabaplaneeringuliselt. Ajalooliselt on seal paiknenud suuremahulised sadamahooned või mõisnikele kuulunud suvemajad. Viimastest on säilinud Ungern von Sternbergi elamu, nüüdseks ümber ehitatud Promenaadi hotelli osaks. Ka 3-4 korruselised 1936. a ehitatud Eesti Punase Risti sanatoorium (tänane kohtumaja), 1960-ndatest pärit taastusravikeskus on osa antud tänava miljööst. Planeeritava krundi kõrval asuvad kahekorruselised vetelpäästejaama ja ellingu hooned, mis on ümberplaneerimisel 2-3 korruselisteks majadeks. Analüüsides kujunenud linnaehituslikku olukorda, võib kokkuvõtvalt väita, et 2-3 kordne hoonestus on holmide linnapilti sulandunud ega riku linnaosa miljööd.

•	Olulisemaks kui korruselisust tuleb pidada Haapsalu holmide pealset üldist põhimõtet – mereäärne kaldaala peab olema üldsusele võimalikult ligipääsetav (planeering näeb ette kallasraja krundi ulatuses va kail), hoonestus ei tohi moodustada läbivaateta „seina“ tänava ja mere vahel. Hooned peavad olema liigendatud.

•	Planeeringu lahendus korrastab vana-sadama piirkonna linnaruumi, rõhutades ajaloolise miljöö mitmekesisust. Rannarootsi muuseumi esisele moodustub kompaktne väljak, mis rõhutab endist sadama kohta. Endise sadamaaida kohale kavandatud uued elamud omavad piisavalt distantsi olemasolevast puithoonestusest.

•	Uuselamute kõrgus ei ületa piirkonna kõrgemate majade absoluutkõrgust, nende paigutus peab tagama vaatekoridori merele. Planeering ei varja kaugvaateid Haapsalu vanalinnale, linnusele, seda on ära märkinud planeeringu kooskõlastanud Muinsuskaitseamet. Vanalinna vaadeldavus ei vähene sellest kui uued hooned jäävad vanalinna vaate ette mõnest üksikust vaatepunktist merelt või jahtlubi kailt.

•	Uute elamutega kaasnev tänavaliikluse elavnemine on linna keskkonnas tavapärane ja ei ole võrreldav enamike Haapsalu tänavate liiklustihedusega.

•	On mõistetav, et Sadama tänava praegused elanikud soovivad, et jätkuks olukord, kus kolm mereääraset krunti, sh kehtestamisele esitatud Sadama 30, ei oleks kasutuses. Elanikud tahaksid, et merevaade nende kruntidelt säiliks praegusel kujul, et tänavamaad saaks kasutada parklana iga majaomanik, arvestamata täiendava liiklusega. Räämas miljööga ollakse harjunud, kuid uus lahendus on harjumatu ja võõras ning pragune vaikelu selliselt enam ei säili. Väide, „Me elame siin nagu maal“, on kindlasti täna õige. Aga lähtuda tuleb tänava ja linna üldisest arengust.

Planeerimismenetluse käigus on jõutud seisukohale, et Sadama tn 30 krundi planeering ei riku ära Haapsalut. Oleme seisukohal, et hea asukohaga mereäärne krunt, kaldapromenaad, tänavaala koos parkimisega vajavad väljaehitamist.

Linnavalitsus teeb ettepaneku eelnõu otsusena vastu võtta.

Toivo Hein
Aselinnapea